美国大城市是否启动了全球楼市挤泡沫进程？

    近几个月，有分析师多次指出，诸如纽约、旧金山等美国最大都市的房地产市场看起来都将急转直下。本周早些时候分析师称，2016年第三季度纽约公寓销售额同比减少20%，这主要是因为买家消失，而那些习惯于高于要价出售的卖家们又对价格妥协犹豫不决。现在，媒体也捕捉到了这一变化，纽约、圣荷西和旧金山的住宅租金水平暴跌。加利福尼亚州立大学费舍尔房地产和城市经济学研究中心的负责人肯-罗森指出：“旧金山和纽约正走在房地产市场衰退的风口浪尖。本不应该发生的衰退正在发生，这将令人们大吃一惊，太遥远，但是来得太快。”住宅租赁市场正从数十年来的最大的一次繁荣跌落。自2006年房地产市场鼎盛时期以来，止赎权危机以及都市生活趋势已经打造出700万个租户家庭，而自置居所比率已经跌至51年低位。住宅租赁市场正从数十年来的最大的一次繁荣跌落。住宅租金锐减的主要原因是在美国100个最大的都市区域有超过55.5万套待租赁的住房正在建设中。租户们也开始减少这方面的开支，因为自2010年以来在一些房地产市场租金水平已经涨了多达60%。此外，纽约、旧金山和附近硅谷等地的高收入工作增长速度在放缓。根据公寓市场研究机构价值评估的数据，截至2018年底，还有近6700套公寓有望在圣荷西建成，约6500套公寓有望在旧金山建成。同期，纽约市有望增加超过4.2万套新的公寓。在建多单元住宅的增长放缓以及就业增长率呈现过去16年最低水平。旧金山、奥克兰和圣荷西正面临美国最大量的一次房屋供应过剩，2016年新住宅数量将增加76%。与此同时，在纽约等城市待租赁房屋供应过剩正压低已出租房屋的租金水平。