土地接近于零成本是美国房产不能增值的重要原因

    美国房价曾因美国新经济泡沫破灭后的超低利率，和金融机构推出的次级贷款而持续大幅上涨。但长期以来，美国的房产是没有增值能力的。美国房价1940年平均每套为3.06万美元，1950年为4.46万美元，1960年为5.86万美元，1970年为6.53万美元，1980年为9.34万美元，1990年为10.11万美元，2000年为11.96万美元。1940－2000年的60年间，美国房价平均每年上涨2.3%，低于银行利率。虽然从2003年开始，美国的房地产显现出较强的增值能力，但最终次贷危机后，房价大幅下跌，经历一个完整的周期后，房地产仍未能体现增值能力。2009年，美国独立住房新房销售平均价为270900美元/套，838.9美元/平方米，这已经低于不少中国城市的绝对房价。不过当年美国独立住房的建造合同价格中位数为860.2美元/平方米，平均为936.9美元/平方米。也就是说美国房产的价值主要是建筑成本，土地成本几乎为零。这是美国房价缺乏增值能力的重要原因。就中国而言，虽然土地成本推高了房价，但土地所有权归国家，因此最近十年来体现了非常强增值能力的房地产长期投资，可能存在一定的风险。