紧缩政策下中央、地方政府和房地产商的博弈格局

    2007年大举“圈地”已经给房企造成了巨大的资金压力，捉襟见肘的房企自然不会再频频出手，土地流拍也就是在情理之中的事了。但土地流拍对地方政府、中央政府造成的影响以及三者之间的博弈却值得我们关注。对地方政府来讲，1994年的分税制改革让其“元气大伤”，土地出让金就成为重要的收入来源。2007年房企交给政府的土地出让金超过1万亿人民币，而当年地方财政总收入不过2.3万亿。再加上房企的营业税、土地增值税和企业所得税，地方财政已退化成名副其实的土地财政——这也是地方政府不遗余力推高房价的最重要原因。另一方面，房地产企业目前最大的困难就是融资难，而融资难的背后就是代表着中央政府意志的紧缩政策。政府若想解决问题，必须要在融资政策上给予松绑。对中央政府来讲，目前最重要的目标就是防止通胀失控而不是去挽救房市。近日央行行长“继续实行从紧货币政策”的表态也使事态明确化。而对于中央政府和地方政府来讲，1994年分税制改革后地方政府财政收入比例的下降并没有伴随着公共服务和公共职能的减少。因此，若中央政府仍坚持紧缩政策从而带来房地产市场的洗牌必将带来地方政府收入的大幅减少，这是地方政府不愿看到和不能忍受的。联合房企规避中央政府政策或是地方政府的理性选择。从长期来看，不改变地方政府土地财政的现状，不改变中央与地方财政事权与财权不对称问题，中国的房地产市场就不会是一个正常的市场。