“这是一个大象跑得比蚂蚁快的时代，规模房企增速明显高于中小房企。”过去两年房企巨头们的奔跑速度让人咋舌，而这种速度并没有因为2017年市场降温的预期而有所降低：碧桂园销售目标6000亿，恒大销售目标4500亿，保利销售目标3000亿，旭辉将冲击1000亿，阳光城将冲击1000亿。
在地产一哥的争夺中，碧桂园成为了今年的焦点。根据碧桂园公告，2017年前两月实现合同销售约人民币872.6亿元，合同销售建筑面积约999万平方米，在新的一轮竞争中，碧桂园成为今年“地产一哥”的热门人选。同样在高速增长的还有旭辉，在其年报中显示2016年全年实现合约销售金额530亿元，同比增长75.5%；合同销售面积约291.6万平方米，同比增长42%。统计发现，旭辉2013—2017年的年复合增长率为43.5%，该数据位列同行第一。
无论是碧桂园还是旭辉，高速增长背后有着同样的运营逻辑：合作拿地开发。数据显示，碧桂园在前两月的合约销售金额约872亿，权益金额则为628亿，两个数据差异的背后则是因为合作开发因素影响。权益金额的数据是按照碧桂园在项目实际持股比例计算的销售数据，而合约销售金额则是全口径计算碧桂园的销售数据。碧桂园2016年全年销售业绩中权益所有人占比由2015年的89%大幅下降至76%，从全年的新增土地来看，2016年碧桂园有近74%的新增项目是通过合作拿地或收购的方式获取的。旭辉在两个数据中差异就更加明显，2017年前两月数据显示，旭辉销售流量金额为120.1亿，而权益金额为72.1亿，上述两个数据的行业排名分别是14和24。
风险还是规模，这个问题摆在每一个企业家的面前，而合作的策略则给了他们更多的一个思路。从旭辉年报看，其2016年核心净利润28.3亿元，较2015年上涨28%，毛利率、核心净利润率较2015年也均有所提升，分别为25.4%及12.7%。负债方面，净负债比率为50.4%，同比下降8.8个百分点。碧桂园的扩张同样依赖了合作的因素，根据公告，碧桂园2016年全年新增土地预期建筑面积8752万平方米，同比增加129%，成为了房企历年拿地面积之最;新增土地投资1775亿元，同比大幅增加217%。值得一提的是，碧桂园权益占比50%—60%和小于50%的新增土地数量都占了近两成，比2015年的占比都分别增加了一倍。
事实上，通过合作开发不仅可以降低拿地成本，还可以有效整合项目资源。比如对于操盘能力强的房企可以直接对项目进行操盘，并提高自己的品牌溢价，而对于资金能力强的房企可以给项目带来更加低的融资渠道，进一步降低成本。这样的合作可以有效进行优势互补，并共同分享收益。在目前的房地产市场上，仅依靠招拍挂获得土地资源对房企而言成本太高了，合作开发不仅可以实现合作双方的优势互补，还可以降低公司的运营风险，缓解资金压力，优化资源配置。近几年碧桂园、万科、保利能做到规模化扩张，进而始终保持行业龙头的地位，与频繁采用合作拿地的开发模式是分不开的。
过去几年，国内房企合作拿地从无到有，从零星偶发的现象到频繁发生，逐渐成为企业竞合的常态；合作模式则从初级一级土地开发直接合作模式，逐步向二级市场的项目合作和公司合营演进，参与企业也从弱弱联合、强弱联合向强强联合递进。对于房企而言，规模虽然不是万能，但是没有规模似乎是万万不能的。只有规模效应的凸显，才可以进一步降低自己的拿地成本、融资成本，并可以获得一些良好的并购资源，形成企业的联动发展。对于2017年，包括阳光城、旭辉、新城、龙湖、鲁能、招商都有冲击千亿的能力，或许不久后对于很多规模房企而言千亿将成为一个门槛。过去一年开发商的平均增长率为30%，TOP50的开发商增速都非常快。房企拿地热情高涨，大家千万别停下脚步，停下就会被人超越。
