《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》日前出台，我们在昨日（27日）的分析中表示，相关政策内容如果能落实到位，在中国改革历史上将具有“里程碑”意义。经济规模达全球第二的中国市场，不仅应该成为财富创造之地，更应成为老百姓财富安全停放之所。道理很简单，一个不能让老百姓安享财产权的社会和政权，是无法稳定存续的。中国共产党主导推动了近四十年的改革开放，不会不明白这个道理。
要将财产权保护落到实处，哪里是抓手呢？在安邦智库（ANBOUND）看来，在众多的财产权利中，最大的抓手是“两块地”——第一块地是城市住宅建设用地，具体是住宅用地使用权到期后的存续问题；第二块地是农民宅基地，具体指农民如何实现宅基地的财产权。如果能很好地解决了这“两块地”的问题，中国老百姓最基本的财产权就稳定了，以此为基础，其他的财产权落实起来都相对容易。
实际上，在此次公布的《意见》中，对于公众关心的土地与房屋财产问题已经作了意向性的说明，提出研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、赋予农民更多财产权利等，这实际上是在谈“两块地”今后的法律安排。对于城市住宅建设用地，《意见》提出，“具体研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”，这里肯定了城市住宅用地使用权对于公民财产权信心的重要作用。对于农村土地改革，《意见》提出，“深化农村土地制度改革，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线，从实际出发，因地制宜，落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益”。
城市住宅用地70年使用权到期后，国家会怎么办？应该怎么办？目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但相关法律条文缺乏细则，没有明确如何“自动续期”，目前难以操作。中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新认为，续期问题可以从三个方面来考虑：一是不够70年的，到期后必须都续期到70年；二是70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期每次都收费；三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。
在我们看来，在强调国有土地所有权的现有体制之下，从保护基本民意和基本财产权的角度来看，住宅用地使用权续期实际上只有两种方案：一种是免费续期使用；另一种是收费续期使用。两种续期模式既有可能是有期限续期（如70年一续），也可能是无期限续期。在我们看来，免费续期是一个大胆的改革，而收费续期则会遭到一定的反对。如果与将要推出的房地产税结合起来考虑，“免费续期+房地产税”的制度安排比较能够兼顾民众与政府的利益，是一种比较有可行性的制度安排。
对于农村宅基地的权益安排，《意见》对于农村土地公有制的改革并没有任何松口，但要求落实土地用益物权则确定无疑。在我们看来，这实际上是为宅基地制度的进一步改革保留了空间。对于农村宅基地改革，安邦智库早已提过建议，我们的基本思路是：参照城市国有土地长期出租使用权的做法，赋予农村宅基地几十年的长期使用权，允许这些使用权在市场上交易，吸引城市资本下乡参与农村建设。如果能通过长期使用权的制度设计，吸引城市资金下乡参与建设，同时让农民得到财产权的实惠，这将是一个双赢的结果（“安邦智库对农村土地改革的政策思路设计”，《每日经济》2016年10月31日，总第5283期）。我们要强调的是，这种政策设计考虑到了几个因素：一是农村土地集体所有制的政治红线未突破，二是考虑到了未来城乡土地权利的平等化，三是充分响应了中央“赋予农民更多财产权”的改革精神。
最终分析结论（Final Analysis Conclusion）：
落实中国老百姓的财产权保护政策，抓好城市住宅用地与农村宅基地“两块地”是最重要的抓手。处理好“两块地”，中国的财产权保护体系就有了坚实的基础。（AHJ）
